Emlak Vergisi Ne Zaman Ödenir? 2026 Son Ödeme Tarihi ve Hesaplama

Emlak vergisi her yıl iki eşit taksitle ödenir: birinci taksit mart, nisan ve mayıs aylarında, ikinci taksit kasım ayında. 2026 yılının ikinci taksiti için son gün 30 Kasım 2026 Pazartesi; bu tarihe kadar ödenmeyen tutara gecikme zammı işler. Vergi, taşınmazın kayıtlı olduğu belediyeye ödenir; belediyenin veznesi, internet sitesi ya da e-Devlet'teki belediye hizmetleri başlıca ödeme yollarıdır.

Emlak vergisi ne zaman ödenir?

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 30. maddesine göre emlak vergisinin birinci taksiti mart, nisan ve mayıs aylarında, ikinci taksiti kasım ayında ödenir. Kanun, Maliye Bakanlığına (bugün Hazine ve Maliye Bakanlığı) ödeme aylarını bölgelerin özelliklerine göre değiştirme yetkisi de verir. Yine de genel takvim her yıl aynıdır.

Bina, arsa ve arazi vergisinin yanında bir de katkı payı tahsil edilir. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu'nun 12. maddesi gereğince, tahakkuk eden emlak vergisinin yüzde 10'u kadar "Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı" alınır ve belediye bunu emlak vergisiyle birlikte toplar.

Emlak vergisi oranları

Vergi, taşınmazın türüne ve bulunduğu belediyeye göre değişen oranlarla hesaplanır. Kanunun 8. ve 18. maddelerine göre büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlarda oranlar yüzde 100 artırımlı, yani iki katı uygulanır.

Yeni yapılan binalar için ek bir kural daha vardır: bina vergisi, inşaatın bittiği yılı izleyen bütçe yılından başlayarak dört yıl boyunca arsasının (ya da arsa payının) vergisinden az olamaz.

Emlak vergisi nasıl hesaplanır?

Vergi, taşınmazın emlak vergi değeri ile oranın çarpılmasıyla bulunur. Bu değer piyasa (satış) fiyatı değildir; kanundaki kurallara göre belediyece hesaplanır.

• Arsa ve arazide: Takdir komisyonlarının her mahalle için cadde, sokak ya da değer bakımından farklı bölgelere göre belirlediği metrekare birim değerleri esas alınır. Arazide birim değer, arazinin cinsine (kıraç, taban, sulak) göre belirlenir.
• Binada: Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının birlikte ilan ettiği bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile arsa payının değeri birlikte dikkate alınır. Binanın yapı türü ve sınıfı, yaşına göre aşınma payı, asansör, klima ya da kalorifer gibi unsurlar da hesaba girer.

Arsa ve arazi birim değer takdirleri dört yılda bir yapılır. En son takdirler 2025'te yapıldı ve 2026'dan itibaren uygulanıyor.

Örnek hesaplama: Vergi değeri 2.000.000 TL olan bir konut için (rakamlar açıklama amaçlıdır):

Kendi taşınmazınızın vergi değerini ve borcunuzu belediyenizden ya da e-Devlet'teki belediye hizmetlerinden öğrenebilirsiniz.

2026'da emlak vergisi artış sınırı

Yeni birim değerler 2026'da yürürlüğe girdiği için bazı taşınmazlarda vergi değeri sert biçimde artacaktı. Bunun üzerine 7566 sayılı Kanun ile Emlak Vergisi Kanunu'nun geçici 23. maddesi değiştirildi. 31 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 89 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği de uygulamayı açıkladı.

• 2026 için hesaplanan bina ve arazi vergi değeri, 2025 vergi değerinin iki kat fazlasını geçemez. Tebliğdeki örneklere göre bu, 2025 değeri ile o değerin iki katının toplamı, yani 2025 değerinin üç katı demektir. Örneğin 2025'te vergi değeri 1.000.000 TL olan bir konutun 2026 vergi değeri en fazla 3.000.000 TL olabilir.
• Yeni hesaplanan değer bu sınırın altında kalıyorsa olduğu gibi uygulanır.
• 2026'da yeni bina yapılması ya da arazinin parsellenmesi gibi nedenlerle mükellefiyet kurulması gerekiyorsa, sınır metrekare birim değerine uygulanır: esas alınan birim değer ilk yıl 2025 birim değerinin üç katını aşamaz. Taşınmazın el değiştirmesi durumunda ise vergi değerine uygulanan birinci kural geçerlidir.
• 2027, 2028 ve 2029'da vergi matrahları, 2026'da bu kurallarla bulunan değerler üzerinden hesaplanacak.
• 7566 sayılı Kanun, yıllık artış kuralını da değiştirdi. Vergi değerleri artık her yıl, Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen yeniden değerleme oranının tamamı kadar artıyor; önceden artış bu oranın yarısı kadardı. Cumhurbaşkanı bu artış oranını sıfıra kadar indirebilir.

Emlak vergisi muafiyeti: emekliler ve diğer hak sahipleri

Kanunun 8. maddesi ve bu maddeye dayanan Bakanlar Kurulu Kararı gereği aşağıdaki kişiler, Türkiye genelinde brüt 200 metrekareyi geçmeyen tek konutları için indirimli (sıfır) bina vergisi oranından yararlanır; yani bu konutun bina vergisini ödemez:

• Gelirleri yalnızca kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları emekli, dul, yetim, ölüm ve malullük aylığından oluşanlar
• Bakmakla yükümlü olduğu 18 yaşından küçük kimsesi olanlar hariç, hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler
• Engelliler (gelir şartı aranmaz, engellilik oranının önemi yoktur)
• Gaziler ile şehitlerin dul ve yetimleri (gelir şartı aranmaz)

Gelir İdaresi Başkanlığının açıklamalarına göre uygulamanın başlıca şartları şunlardır:

• Konut tam ya da hisseli olarak mükellefe ait olabilir veya konutun intifa hakkı mükellefte olabilir. Hisseli sahiplikte indirim, hisseye düşen kısma uygulanır. Konutun brüt alanı 200 metrekareyi geçmemelidir.
• Birden fazla konutu ya da birden fazla konutta hissesi olanlar yararlanamaz. Belirli dönemlerde dinlenme amacıyla kullanılan konutlar (yazlık gibi) kapsam dışıdır.
• Emekli, dul ve yetim aylığı alanların bu aylıklar dışında başka bir geliri olmamalıdır. Örneğin emekli aylığının yanında ücret ya da ticari kazanç elde eden kişi yararlanamaz. Yıllık toplamı, bir önceki yıl geçerli olan gelir vergisi tarifesinin ikinci gelir dilimindeki tutarı aşmayan faiz gibi menkul sermaye iratları ise engel değildir.
• Konutta bizzat oturmak şart değildir. GİB'e göre konutun boş tutulması, kiraya verilip sahibinin kirada oturması ya da aile üyelerince bedelsiz kullanılması, diğer şartlar sağlandığı sürece indirime engel olmaz. Ancak emekliler için "aylık dışında başka gelir olmaması" şartı da arandığından, konutunu kiraya veren emeklilerin durumlarını belediyeye danışmaları yerinde olur.
• Gelir getirmeyen işyeri, arsa ya da araziye sahip olmak indirime engel değildir. Ancak bu taşınmazların kendi emlak vergisi ödenmeye devam eder.

Başvuru: İndirim kendiliğinden uygulanmaz. Şartları taşıyanların, Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ekindeki formlardan durumlarına uygun olanını (örneğin emekliler için "Tek Meskeni Olan Emeklilere, Dul ve Yetimlere Ait Form") doldurup imzalaması ve belgeleriyle birlikte belediyeye vermesi gerekir. Engelliler durumlarını tam teşekküllü devlet hastanesinden alınmış sağlık kurulu raporuyla belgeler; engelli kimlik kartı olanlar ise kartı belediyeye gösterip fotokopisini forma ekleyerek başvurabilir.

Emlak vergisi sorgulama ve ödeme yolları

Emlak vergisi belediyelerin vergisidir. Bu nedenle sorgulama ve ödeme, taşınmazın kayıtlı olduğu belediye üzerinden yapılır. Ödeme yöntemleri belediyeden belediyeye değişebilir; başlıca yollar şunlardır:

• e-Devlet Kapısı: Sisteme bağlı belediyelerde iki hizmet vardır. "Tahakkuk Bilgileri Sorgulama" hizmetinde e-Devlet'e giriş yaparak kendi borcunuzu görür ve ödersiniz. "Borç Ödeme" hizmetinde ise giriş yapmadan T.C. kimlik numarası ya da sicil numarasıyla borç sorgulanıp ödenebilir. Hizmetlere e-Devlet'teki "Belediyeler" bölümünden ilinizi ve belediyenizi seçerek ulaşabilirsiniz.
• Belediyenin internet sitesi: Birçok belediye kendi sitesinde kartla online ödeme imkânı sunar.
• Belediye veznesi: Kimlik bilgilerinizle vezneden ödeme yapabilirsiniz.
• Anlaşmalı bankalar: Bazı belediyeler banka şubeleri ve internet bankacılığı üzerinden de tahsilat yapar. Hangi bankalarla anlaşma olduğunu belediyenizden öğrenebilirsiniz.

Taşınmaz satışında da emlak vergisi borcu önemlidir. Tapu müdürlükleri borcu, belediyenin sağladığı sistem üzerinden elektronik ortamda sorgular. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra ve kamulaştırma gibi istisnalar dışında, emlak vergisi borcu bulunan bina ve arazinin devri yapılmaz.

Emlak vergisi süresinde ödenmezse ne olur?

Taksit süresinde ödenmezse, Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun'un 51. maddesi gereği vadenin bitiminden itibaren gecikme zammı uygulanır. 10556 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 13 Kasım 2025'ten bu yana oran her ay için ayrı ayrı yüzde 3,7'dir. Ay kesirlerinde zam günlük hesaplanır. Örneğin 2.200 TL'lik ikinci taksit bir ay geç ödenirse yaklaşık 81,40 TL gecikme zammı eklenir.

Ayrıca yeni bina yapımı, satın alma ya da kullanım değişikliği gibi vergi değerini değiştiren durumlarda belediyeye süresinde bildirim verilmesi zorunludur. Bildirim süresinde verilmezse vergi ziyaı cezası ve ikinci derece usulsüzlük cezası kesilebilir. Vergi Usul Kanunu'nun 371. maddesi gereği emlak vergisinde pişmanlık ve ıslah hükümleri uygulanmaz.

Sık Sorulan Sorular

### 2026 emlak vergisi ikinci taksit son ödeme tarihi ne zaman?
2026 yılı ikinci taksiti için son gün 30 Kasım 2026 Pazartesi'dir. Bu tarihten sonra ödenen tutara her ay için yüzde 3,7 oranında gecikme zammı eklenir.

### Emekliler emlak vergisi öder mi?
Geliri yalnızca emekli aylığından oluşan ve Türkiye genelinde brüt 200 metrekareyi geçmeyen tek konutu olan emekliler, bu konutun bina vergisini ödemez. Bunun için belediyeye form ve belgelerle başvurmaları gerekir. Arsa, arazi ya da işyeri gibi diğer taşınmazların vergisi ise ödenmeye devam eder.

### Emlak vergisi tutarımı nereden öğrenebilirim?
Borcunuzu e-Devlet'te belediyenizin "Tahakkuk Bilgileri Sorgulama" hizmetinden, belediyenin internet sitesinden ya da belediye veznesinden öğrenebilirsiniz. Taşınmazın vergi değeri de belediyede kayıtlıdır.

### 2026'da emlak vergisi ne kadar artabilir?
2026 için hesaplanan vergi değeri, 2025 vergi değerinin iki kat fazlasını, yani üç katını geçemez. Sonraki yıllarda değerler her yıl yeniden değerleme oranının tamamı kadar artacak.

### Ev satın alan kişi emlak vergisini ne zamandan itibaren öder?
Mükellefiyet, satın alma tarihini izleyen yılın başında başlar; satış yılının vergisini eski malik öder. Alıcı, satın aldığı yıl içinde belediyeye emlak vergisi bildirimi vermelidir; alım yılın son üç ayında yapıldıysa bildirim için alım tarihinden itibaren üç ay süre vardır.

### Emlak vergisi ile değerli konut vergisi aynı şey mi?
Hayır. Değerli konut vergisi, vergi değeri belirli bir sınırı aşan konutlar için ayrıca alınan bir vergidir ve beyanı Gelir İdaresi Başkanlığına yapılır. 88 Seri No.lu Tebliğ'e göre 2026 yılı için bu sınır 17.711.000 TL'dir.

Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi – 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu
• Resmî Gazete – Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 89), 31.12.2025
• Resmî Gazete – Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 88), 31.12.2025
• Gelir İdaresi Başkanlığı – Emlak Vergisi Rehberi (Haziran 2025)
• Gelir İdaresi Başkanlığı – İndirimli Bina Vergisi Oranı (Sıfır) Uygulaması
• Mevzuat Bilgi Sistemi – 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun
• Gelir İdaresi Başkanlığı – Gecikme Zammı Oranları
• e-Devlet Kapısı – Belediyeler Borç Ödeme / Tahakkuk Bilgileri Sorgulama Kullanım Kılavuzu