Kentsel Dönüşüm Nedir? Riskli Yapı Tespiti, Başvuru ve Destekler

Kentsel dönüşüm, depreme dayanıksız ya da afet riski taşıyan binaların yıkılıp yerine yönetmeliğe uygun yeni binaların yapılması sürecidir. Türkiye'de bu süreç 2012'de çıkarılan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile yürütülür. Bina bazında dönüşümün ilk adımı, binanın "riskli yapı" olarak tespit edilmesidir.

Kentsel dönüşüm nasıl işler?

1. Riskli yapı tespiti: Binanın depreme karşı riskli olup olmadığı yetkili bir kuruluş tarafından incelenir.
2. Tespitin kesinleşmesi: Tespit maliklere bildirilir; itiraz edilmezse ya da itiraz reddedilirse kesinleşir.
3. Karar ve anlaşma: Malikler, yeni binanın nasıl yapılacağına (müteahhit, kat karşılığı, kendi imkânlarıyla) karar verir.
4. Tahliye ve yıkım: Bina boşaltılır ve yıkılır.
5. Yeni binanın yapımı: Proje onayı, ruhsat ve yapı denetimiyle yeni bina inşa edilir.

Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?

Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır. Başvuru için iki yol vardır:

• e-Devlet üzerinden: turkiye.gov.tr'de "Riskli Yapı Tespiti" hizmetini açıp istenen bilgileri doldurarak başvurabilirsiniz.
• Lisanslı kuruluşa doğrudan: Malik ya da kanuni temsilcisi; dilekçe, tapu belgesi ve kimlik fotokopisiyle lisanslı bir kuruluşa başvurabilir.

İnceleme sırasında binanın kolon ve perdelerinden beton numunesi (karot) alınır, donatı taraması yapılır ve proje bilgileri değerlendirilir. Bu incelemenin ayrıntılarını binam depreme dayanıklı mı yazımızda anlattık. Tespit masrafı kural olarak maliklere aittir; ücret, kuruluşla yapılan sözleşmeye göre değişir.

Tespite itiraz edilebilir mi?

Evet. Malikler, riskli yapı tespitinin kendilerine bildirilmesinden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar, üniversitelerden ve Bakanlıktan üyelerin yer aldığı teknik heyetler tarafından incelenir. Süre kaçırılırsa itiraz hakkı düşer; bu yüzden bildirim geldiğinde tarihi not etmek önemlidir.

Karar için kaç malikin onayı gerekir?

Riskli yapılarda yeni binanın nasıl yapılacağına dair karar, 9 Kasım 2023'ten bu yana arsa payları oranında salt çoğunlukla alınır. Hesapta malik sayısı değil, arsa payı esas alınır. Daha önce bu oran üçte iki idi. Karara katılmayan maliklerin payları için kanunda ayrıca bir süreç öngörülmüştür; ayrıntılar için bir hukukçuya danışmanız önerilir.

Kira yardımı ve diğer destekler

• Kira yardımı: Riskli yapısı yıkılan malikler, belirli bir süre boyunca aylık kira yardımı alabilir; kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri için de tek seferlik destek öngörülür. Tutarlar il bazında Bakanlık tarafından belirlenir ve dönem dönem güncellenir. Güncel tutarı ve başvuru şartlarını e-Devlet'teki kira yardımı başvuru ekranından ya da Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünden öğrenebilirsiniz.
• Faiz destekli kredi: Riskli yapının yerine yapılacak yeni konut için bankalar aracılığıyla faiz destekli kredi kullanılabilir.
• Yarısı Bizden (İstanbul): İstanbul'daki riskli yapılar için Bakanlığın yürüttüğü kampanyada konut başına 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteği verilir. Kampanyanın süresi uzatılabildiği için güncel son başvuru tarihini Bakanlığın duyurularından kontrol edin.

Kentsel dönüşümde dikkat edilmesi gerekenler

• Müteahhitle yapılan sözleşmede teslim süresi, gecikme cezası, daire metrekareleri ve kira yardımının kime ödeneceği açıkça yazılmalıdır.
• Yeni binanın zemin etüdü ve yapı denetim raporları takip edilmelidir. Zemin konusu için sıvılaşma nedir yazımıza bakabilirsiniz.
• Yeni konut için DASK zorunlu deprem sigortası yaptırmayı unutmayın.

İlgili rehberler: binam depreme dayanıklı mı, beklenen İstanbul depremi, Türkiye deprem haritası.

Sık Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüm başvurusu nasıl yapılır?

İlk adım riskli yapı tespitidir. e-Devlet'teki "Riskli Yapı Tespiti" hizmetinden ya da Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılan bir kuruluşa tapu ve kimlik belgesiyle başvurarak süreci başlatabilirsiniz.

Riskli yapı tespitine itiraz süresi kaç gün?

Malikler, tespitin kendilerine bildirilmesinden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar teknik heyetler tarafından incelenir.

Kentsel dönüşümde kaç kişinin onayı gerekir?

Riskli yapılarda karar, 9 Kasım 2023'ten bu yana arsa payları oranında salt çoğunlukla alınır; malik sayısına değil arsa payına bakılır.

Kentsel dönüşüm kira yardımı ne kadar?

Tutar il bazında Bakanlık tarafından belirlenir ve güncellenir. Güncel tutarı e-Devlet'teki kira yardımı ekranından ya da il müdürlüğünden öğrenebilirsiniz.